Artykuł
Plan ogólny gminy - o co tu chodzi?
Autor: Tomasz Mazurowski · · zaktualizowano
Reforma planowania przestrzennego zmienia zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy i wprowadza plany ogólne gmin. W praktyce może to ograniczyć możliwość uzyskiwania nowych WZ, szczególnie na terenach wiejskich i podmiejskich, oraz sprawić, że część decyzji będzie obowiązywać tylko przez 5 lat. Dlatego właściciele i kupujący grunty powinni dokładnie sprawdzać, czy nieruchomość jest objęta MPZP, posiada WZ oraz jakie przeznaczenie może otrzymać w planie ogólnym.
O co w zasadzie chodzi z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 roku?
Sprawa jest o tyle ważna, że dotyczy gruntów, a więc w sposób pośredni lub bezpośredni każdego z nas. W sposób szczególny właścicieli działek lub osób, które o zakupie działki myślą.
Postaram się w prosty sposób wyjaśnić ten budzący coraz większe zainteresowanie temat. Aby zrozumieć co nadchodzi, wyjaśnijmy sobie stan obecny. Do tego potrzebujemy kilku podstawowych pojęć. Mam na myśli Studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i Decyzję o warunkach zabudowy.
Studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego (dalej: Studium)
Dokument planistyczny sporządzany na poziomie gminy, który określa kierunki polityki przestrzennej gminy. W sposób ogólny mówi, gdzie powinny być realizowane poszczególne rodzaje zabudowy, gdzie powinna być ziemia rolna, a gdzie tereny zielone. Co ważne Studium:
- nie jest aktem prawa miejscowego,
- stanowi podstawę do tworzenia MPZP,
- nie precyzuje dokładnie możliwości zabudowy.
Dodatkowo na podstawie wyłącznie Studium nie uzyskamy pozwolenia na budowę np. domu. Do tego potrzebujemy zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP)
Jest dokumentem podrzędnym w stosunku do Studium, to znaczy, że przeznaczenie ziemi w MPZP musi być zgodne z przeznaczeniem ziemi w Studium. MPZP jest podejmowany w formie uchwały rady gminy i jest aktem prawa miejscowego. W sposób szczegółowy określa przeznaczenie i możliwości zabudowy na terenie, którego dotyczy.
Uchwała o MPZP mówi m.in. o tym jaka może być minimalna powierzchnia działek budowlanych na danym terenie, ile kondygnacji może mieć dom, jaki rodzaj dachu możemy zastosować czy jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy na działce.
MPZP dotyczy najczęściej obszarów o większej min. kilkuhektarowej powierzchni, wymagają wielu uzgodnień, są podejmowane raz na wiele lat albo na zawsze, a procedura ich zmiany jest czasochłonna i kosztowna.
Około 30% obszaru Polski jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Decyzja o warunkach zabudowy (dalej: WZ)
Tam gdzie nie ma MPZP, a jest chęć do budowy, np. domu, najprościej jest uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to dokument wydawany przez burmistrza, wójta lub prezydenta miasta, który określa co na działce lub kilku działkach możemy wybudować. Podobnie jak w przypadku MPZP mowa tu m.in. o ilości kondygnacji, rodzaju dachu, czy powierzchni zabudowy.
Decyzję o WZ jesteśmy w stanie uzyskać w czasie około trzech miesięcy i może być wydana jedynie na terenie, na którym nie obowiązuje MPZP.
Co ważne w kontekście nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dziś decyzja o WZ nie musi być zgodna ze Studium. To znaczy, że jeżeli działka spełnia kryteria uzyskania WZ (odpowiednia klasa ziemi, dostęp do drogi publicznej czy zasada dobrego sąsiedztwa), możemy uzyskać WZ i w konsekwencji pozwolenie na budowę np. na ziemi rolnej. Na przestrzeni lat zasada ta przyczyniła się zarówno rozwoju budownictwa ale i do tzw. niekontrolowanego rozlewania się zabudowy na obszary, na których teoretycznie zabudowa ta nie powinna być realizowana.
I tu przechodzimy do nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której celem jest m.in. uproszczenie i przyspieszenie procedur planistycznych oraz poprawa ładu przestrzennego w Polsce.
Ustawa wprowadza wiele nowych pojęć takich jak plan ogólny gminy, strefy planistyczne, obszar uzupełniania zabudowy, rejestr urbanistyczny, gminne standardy urbanistyczne oraz zmienia warunki uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Na potrzeby tej publikacji zajmę się częścią z wymienionych pojęć.
Plan ogólny gminy zastąpi Studium i będzie aktem prawa miejscowego. To znaczy, że zarówno miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne. W kontekście decyzji o WZ to duża zmiana w stosunku do Studium.
Gminy podzielą swoje obszary na tzw. strefy planistyczne czyli obszary, które zyskają konkretne przeznaczenie np. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, strefa usługowa, strefa handlu wielkopowierzchniowego czy strefa rekreacji. Zgodnie z powyższym, nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będą mogły być uchwalane jedynie w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną.
Najwięcej kontrowersji budzi sposób w jaki będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Nowe decyzje o WZ będą bowiem wydawane nie tak jak do tej pory, a jedynie w tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy czyli na podstawie analizy zgrupowań budynków. Upraszczając definicję, obszarem uzupełnienia zabudowy będzie obszar na którym znajduje się min. 5 budynków, oddalonych od siebie o nie więcej niż 100 metrów każdy. Sposób ten może w znaczący sposób ograniczyć uzyskiwanie decyzji o WZ na terenach podmiejskich i wiejskich gdzie mamy do czynienia z luźniejszą zabudową.
Dodatkowo zmieni się czas na jaki wydawane będą decyzje o WZ:
- obecnie decyzje są bezterminowe,
- od stycznia 2026 roku, decyzje będą wydawane na starych zasadach (odpowiednia klasa ziemi, dostęp do drogi publicznej, zasada dobrego sąsiedztwa) ale już tylko na okres maksymalnie 5 lat,
- od lipca 2026 na nowych zasadach i na 5 lat.
Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do końca czerwca 2026 roku. Bardzo ważne jest jednak, że jeżeli uchwalą je wcześniej to automatycznemu skróceniu ulegają powyżej opisane terminy na uzyskanie decyzji o WZ.
Co w związku z powyższym powinieneś zrobić?
Sprawdź czy Twoja działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub czy została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Jeżeli nie, rozważ jak najszybsze wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy – najlepiej tak, aby uzyskać decyzję przed końcem 2025 roku.